Qué revisar en una comunidad de vecinos antes de que lleguen las lluvias de otoño

Antes de que lleguen las lluvias de otoño es un buen momento para comprobar el estado de algunos de los elementos del edificio que intervienen en la entrada, recogida y evacuación del agua.

No se trata de hacer reparaciones por precaución sin saber si son necesarias. Se trata de comprobar que cubiertas, sumideros, canalones, fachadas y sistemas de evacuación se encuentran en condiciones adecuadas y prestar atención a problemas que ya hayan dado señales anteriormente.

De hecho, el propio Código Técnico de la Edificación incluye operaciones periódicas de mantenimiento para fachadas, cubiertas y redes de evacuación. Algunas de ellas se realizan anualmente y, en determinados elementos de drenaje, el documento señala expresamente el final del verano como momento de revisión.

En esta guía repasamos qué puntos merece la pena comprobar en una comunidad antes de la temporada de lluvias y qué señales pueden indicar que hace falta una revisión más detallada.

1. Cubiertas y terrazas comunitarias

Las cubiertas y terrazas son uno de los primeros puntos que conviene observar porque están directamente expuestas al agua de lluvia.

La revisión no consiste únicamente en mirar si las baldosas están bonitas. Hay que prestar atención al estado general de la superficie, encuentros con muros, elementos de protección, puntos de evacuación y cualquier zona en la que anteriormente se hayan producido filtraciones o humedades.

El Documento Básico HS 1 del Código Técnico contempla, dentro del mantenimiento de las cubiertas, la comprobación periódica del estado de conservación de la protección o tejado y de sus puntos singulares.

Si existen piezas levantadas, juntas deterioradas, zonas dañadas o antecedentes de filtraciones, conviene valorar el problema antes de limitarse a realizar una reparación superficial. La solución adecuada dependerá de dónde se encuentre realmente el origen de la entrada de agua.

2. Sumideros, canalones y rebosaderos: mantener libre la salida del agua

Uno de los puntos más claros de la normativa técnica tiene que ver precisamente con los elementos que permiten evacuar el agua.

El Código Técnico establece para las cubiertas la limpieza de los elementos de desagüe —sumideros, canalones y rebosaderos— y la comprobación de su correcto funcionamiento con periodicidad anual. Además, indica que esta operación debe repetirse después de tormentas importantes.

La sección HS 5, dedicada a evacuación de aguas, concreta además que los sumideros de cubiertas transitables deben limpiarse cada seis meses y los sumideros y calderetas de cubiertas no transitables, al menos, una vez al año.

La razón es sencilla: hojas, tierra y otros residuos pueden dificultar el paso del agua. Por eso, antes de que lleguen las lluvias, es recomendable comprobar visualmente que las rejillas y puntos de evacuación están libres y funcionan correctamente.

• Comprobar que los sumideros no están cubiertos por hojas o residuos.
• Revisar el estado visible de canalones y rebosaderos.
• Observar si existen zonas donde el agua se haya acumulado anteriormente.
• Comprobar que los elementos de protección de los desagües permanecen colocados y sin obstrucciones.

Si un elemento no evacua correctamente o existe una obstrucción que no puede resolverse mediante una limpieza sencilla y segura, lo adecuado es que sea revisado por un profesional.

3. Bajantes y red de saneamiento

El agua recogida en cubiertas y terrazas tiene que continuar su recorrido correctamente por la red de evacuación del edificio.

El DB HS 5 establece que, para el correcto funcionamiento de la instalación de saneamiento, debe comprobarse periódicamente la estanqueidad general de la red y la posible existencia de fugas. También contempla la revisión y desatasco cuando se detecta una disminución apreciable del caudal de evacuación o una obstrucción.

En una comunidad conviene prestar atención especialmente a señales que ya hayan aparecido anteriormente: desagües lentos, fugas visibles, malos olores persistentes, manchas alrededor de conducciones o incidencias repetidas durante episodios de lluvia.

No todas estas señales tienen necesariamente el mismo origen. Por eso, si existe un problema recurrente, lo importante es localizar la causa antes de intervenir y no dar por hecho que se trata simplemente de un atasco o de una filtración exterior.

4. Fachadas: grietas, revestimientos y manchas de humedad

La fachada también forma parte de la protección del edificio frente al agua procedente del exterior.

Como referencia de mantenimiento, el Código Técnico contempla cada tres años la comprobación del estado de conservación del revestimiento de fachada, prestando atención a la posible aparición de fisuras, desprendimientos, humedades y manchas. También establece una comprobación periódica de los puntos singulares de la fachada.

Esto no significa que cualquier pequeña fisura indique automáticamente un problema grave. Una grieta o una mancha puede tener diferentes causas y no es posible determinar su importancia únicamente por su apariencia.

Lo que sí conviene hacer es observar si existen:

• Fisuras o grietas que no estaban anteriormente.
• Zonas de revestimiento desprendidas o levantadas.
• Manchas de humedad en fachada o en las paredes interiores próximas.
• Desconchados o deterioro visible del acabado exterior.
• Zonas que ya hayan generado filtraciones en años anteriores.

Cuando se detecta alguno de estos síntomas, una valoración profesional permite determinar si se trata simplemente de mantenimiento del revestimiento o si es necesario investigar una causa diferente.

5. Patios y zonas comunes exteriores

Los patios interiores, zonas de paso y otros espacios exteriores de la comunidad también pueden disponer de rejillas, sumideros o puntos de evacuación que deben mantenerse libres.

Protección Civil recomienda, como medida preventiva ante lluvias, comprobar el estado de tejados, canalizaciones y desagües para favorecer un correcto drenaje. También recomienda retirar del exterior los objetos que puedan ser arrastrados por el agua.

Aplicado a una comunidad, antes de las lluvias conviene revisar que mobiliario, macetas u otros elementos no estén bloqueando rejillas o zonas de desagüe y comprobar que los espacios destinados a evacuar agua permanecen despejados.

En ningún caso es recomendable realizar trabajos en altura, cubiertas de difícil acceso o zonas que requieran medios de seguridad específicos sin contar con profesionales y equipos adecuados.

6. Garajes, sótanos y sistemas de drenaje

No todos los edificios tienen la misma configuración, pero aquellas comunidades que cuentan con redes de drenaje, arquetas o bombas de achique también deben incluirlas dentro del mantenimiento.

El Código Técnico contempla la comprobación anual del estado de las bombas de achique cuando han sido necesarias para garantizar el drenaje. También recoge operaciones periódicas sobre redes de drenaje, arquetas y elementos de la instalación de saneamiento.

Si en un garaje o sótano ya se han producido entradas de agua anteriormente, merece la pena revisar el punto por el que apareció antes de las siguientes lluvias. Un antecedente ayuda a localizar qué elemento debe inspeccionarse con mayor atención.

7. No ignorar las humedades que aparecieron el año pasado

Una mancha que se ha secado durante el verano no significa necesariamente que el problema que la provocó haya desaparecido.

Si una humedad apareció coincidiendo con lluvias anteriores, lo conveniente es revisar su origen antes de reparar únicamente la pintura o el revestimiento afectado. La humedad puede estar relacionada con diferentes elementos del edificio —cubierta, fachada, conducciones o puntos singulares— y la solución depende de la causa concreta.

Por eso, ante una humedad recurrente, el orden correcto es identificar el origen, solucionar la incidencia y después reparar el acabado afectado.

Una lista sencilla antes de las lluvias

No todas las comunidades necesitan realizar obras antes del otoño. Lo recomendable es comprobar el estado de los elementos más expuestos y actuar únicamente cuando existe una necesidad real.

Como lista básica de revisión se pueden comprobar estos puntos:

• Estado general de cubiertas y terrazas.
• Limpieza y funcionamiento de sumideros.
• Estado visible de canalones y rebosaderos.
• Incidencias anteriores en bajantes o desagües.
• Grietas, fisuras o desprendimientos en fachada.
• Manchas de humedad nuevas o recurrentes.
• Rejillas y desagües de patios libres de obstáculos.
• Redes de drenaje, arquetas o bombas de achique, cuando existan.

Esta revisión no sustituye una inspección técnica cuando existen daños o dudas sobre el estado de un elemento. Sirve para detectar señales visibles y decidir si es necesario solicitar una valoración profesional.

Por qué es mejor revisar antes que esperar a que aparezca una filtración

El mantenimiento preventivo no consiste en reparar elementos que están en buen estado. Consiste en mantener limpios los sistemas de evacuación, comprobar los elementos que deben revisarse periódicamente y actuar cuando ya existen signos de deterioro.

Además, el propio Código Técnico incluye algunas operaciones de mantenimiento de la red de drenaje y evacuación que deben realizarse anualmente al final del verano. Esto convierte este momento del año en una buena oportunidad para comprobar el estado general de la comunidad.

Preguntas frecuentes sobre el mantenimiento antes de las lluvias

¿Hay que limpiar los sumideros todos los años?

El Código Técnico establece diferentes periodicidades según el elemento. En cubiertas, contempla la limpieza anual de sumideros, canalones y rebosaderos y la comprobación de su funcionamiento. En la red de evacuación, los sumideros de cubiertas transitables se limpian cada seis meses y los de cubiertas no transitables, al menos, una vez al año.

¿Una grieta en la fachada significa que hay un problema estructural?

No necesariamente. Las grietas y fisuras pueden tener distintos orígenes y su aspecto por sí solo no permite determinar siempre su importancia. Si aparecen nuevas grietas, aumentan de tamaño, existen desprendimientos o hay otros síntomas asociados, conviene solicitar una valoración profesional.

¿Si aparece humedad basta con volver a pintar?

No si el origen continúa activo. Antes de reparar el acabado conviene determinar qué ha provocado la humedad y solucionar esa causa. Después podrá repararse la pintura o revestimiento afectado.

¿Todas las comunidades necesitan impermeabilizar la terraza antes del otoño?

No. La impermeabilización debe plantearse cuando el estado del elemento y el diagnóstico indiquen que es necesaria. Si una terraza funciona correctamente, no tiene sentido intervenir únicamente porque vaya a comenzar el otoño.

Mantenimiento de comunidades en Almansa

En Repara Servicios trabajamos en el mantenimiento y reparación de comunidades de vecinos en Almansa y comarca. Entre nuestros servicios se encuentran la reparación e impermeabilización de terrazas comunitarias, patios y balcones, trabajos de fontanería y desagües, así como reparación y rehabilitación de fachadas.

Cada incidencia requiere una solución diferente. Por eso, antes de plantear una reparación, valoramos el estado real del elemento y el origen del problema para determinar qué actuación necesita.